西安房价从涨幅榜第一会不会转变成跌幅榜第一

  六月十八日,国家统计局公布五月份七十城新建住宅销售价格指数,西安以环比2%,同比24.4%的涨幅双双闯进中国房价排行榜第一位。

  六月二十日,西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组发布2019年1号文件,对西安现有的楼市调控政策进行再一次的升级。主要内容如下:1.新迁入市民落户满一年才可购房;2.非本地户籍购房的社保或个税需满5年方可购买唯一一套商品住房。

  上述西安调控新政,第一条是对本地户口的购房限制是全国首次,第二条五年社保的限制跟北京上海一样,成为全国要求社保最严的城市。综合来看,西安跃升为全国最严限购城市,并且不是之一是唯一。

  显然,西安楼市在一记重拳下必然出现房价调整的局面,其实即使没有严厉的政策调控,经过连续两年的上涨,西安房价出现回调也是很正常的事,只是调控政策让这种回调提前来到。

  那么,西安房价会回调吗,回调幅度会很大吗,会不会像环京一样出现腰斩的情况?要知道,环京购房对外地人社保的要求只有三年,而西安是五年。

  我认为,不要过分担心,因为西安跟环京有明显的区别,所以西安房价的回调不会太大。主要原因有以下几点:

  上面七十城房价指数显示,这一年西安房价同比涨幅24.4%,对比2015年的房价涨幅58.8%,跟环京房价最大涨幅300%对比,显然西安的涨幅要远远低于环京,那么即使出现回调,西安房价也会跌幅较小。

  西安房价的上涨主要推动力就是人才引进政策,西安公布的人口数据截至2019年4月30日,西安户籍人口共1004.9万人,流动人口317.9万人,户籍人口正式突破1000万大关。从2017年西安户籍新政实施以来,两年的时间里,共迁入落户115.1万人,其中学历落户和人才引进占比高达64.05%。

  再对比环京,环京的各个区域没有出现人才引进带来的人口增量,相反因为临近天津人才引进政策让环京一些地方出现人口流出,原因就是天津的户口价值要远远高于环京。更多的现象就是,原来北京疏解人口带来市场预期的人口流入到环京的现象没有出现,反而是疏解的人口基本都流出北京后去了其他的二线

  从租金收入来看,西安本来属于省会,又晋升为国家中心城市,本地产业加上高校数量庞大,以及旅游业非常发达,让西安的租房市场有旺盛的需求,一般的两居室的月租金基本都是两千多,中金心水论坛34100。有租金支撑的房价自然就不会出现崩盘的情形。

  反观环京,基本都处于租不出去的情形,因为没有租金收入,就促使更多业主抛售,带来了房价的大幅下跌。

  政策方面,当前住建部对各个城市的房价指导方向就是“稳地价,稳房价,稳预期”的三稳政策,所以调控的目标也是稳定房价。反观环京房价的调控主要在两年前,那时的调控目标是“让房价回归到调控前的水平”。

  从城市建设来看,西安从国家战略地位极高,处于国家中西部的核心位置,国家投资持续加大,高铁地铁建设不断落地。反观环京,北京疏解的产业基本被分散打碎,人口流失,原来承诺的建设很多未兑现,造成预期的不确定性增加,比如地铁平谷线按照原来计划现在都应该开通,可惜现在的规划都总在变化,建设时间更是不确定。